※ 3줄 선요약
  ❶ 1998년 부터 중국에서 개인도 부동산을 소유할 수 있게 되었고, 이후 부동산 가격이 계속 상승하였으며, 아파트 매입하면 무조건 수익을 낼 수 있었음.
  ❷ 부동산업자, 은행은 더 많은 돈을 벌기 위해, 지방 정부에게 토지사용권을 매입, 계속 아파트 등 부동산을 건설함.
  ❸ 이제 중국내 분양안된 빈 집이 1억채 이상되면서, 더 이상 새로운 집을 짓기 어려웠고, 2022년 중국 공산당이 부동산 규제정책을 단행함.

 1. 중국 개혁개방 정책으로 40년간 구조조정없는 고속 성장
중국은 1978년 12월 중국공산당 제11기 3차 중앙위원회 전체회의에서 개혁개방 정책을 채택된 이후,
중국 경제의 계획경제 체제를 시장경제 체제로 전환하는 것을 목표로 하였으며, 아래 세 가지 방향으로 추진되고 있었다.

  ❶ 시장 경제 체제의 도입
  ❷ 경제의 개방화
  ❸ 사회주의 시장 경제 체제의 구축

중국의 개혁개방 정책은 중국 경제의 급속한 성장을 이끌어 냈습으며,  중국은 1978년부터 2022년까지 연평균 9.5%의 경제 성장률을 기록하여, 세계에서 가장 빠르게 성장하는 경제 대국으로 부상하는 듯 했다.

2.  1998년 10월, 중국 공산당은 '주택 소유권 보장 및 주택 시장 발전에 관한 규정' 시행
중국 공산당이 개인의 아파트 소유를 공식적으로 허용함에 따라, 중국 인민들은 주택을 분양받거나, 주택을 구입할 수 있게 되었다.
또한, 주택을 구입한 개인은 주택을 자유롭게 매매하거나, 임대할 수 있게 되었다.

중국 아파트 사유화는 중국 부동산 시장의 성장에 크게 기여했으며, 중국 부동산 시장은 1998년 이후 급속한 성장을 거듭했으며, 현재는 세계 최대의 부동산 시장 중 하나로 자리 잡았고,

중국에서 아파트/주택은 구매하면 무조건 오르는 재화로 인식되면서 중국 부동산 가격은 1998년 이후, 고속성장이 지속했지만, 중앙 공산당의 정치적인 이유 등으로 그 동안 제대로된 산업 구조조정을 단행하지 못하였고, 심각한 버블화가 형성되었다.
2023년 기준으로 부동산업은 중국 GDP의 13%를 차지하고 있으며, 부동산 관련 산업을 포함하면 20% 이상의 비중을 차지할 것으로 추정됩니다.
또한, 중국 가계의 자산 중 76%가 부동산에 집중되어 있다.
 
3. 중국 부동산 시장의 성장과 버블화
중국 부동산 시장은 1998년 아파트 사유화가 허용된 이후 급속한 성장을 거듭했으며, 2000년부터 2021년까지 부동산 가격이 약 10배나 상승했다 .
중국 부동산 가격 상승의 원인으로는 다음과 같은 것들이 있다.


❶ 경제 성장
중국 경제는 1998년부터 2021년까지 연평균 9.8%의 성장률을 기록했다 . 경제 성장에 따라 가구 소득이 증가하고, 부동산 수요가 증가했다 .

❷ 도시화
중국의 도시화율은 1998년 36.2%에서 2021년 64.5%로 증가했다 . 도시화율 증가에 따라 도시 인구가 증가하고, 부동산 수요가 증가했다 .

❸ 정부의 정책
중국 정부는 부동산 시장을 활성화하기 위해 다양한 정책을 시행했다.
이러한 정책은 부동산 가격 상승을 부추겼다.

중국의 부동산 가격 상승은 중국 경제에 긍정적인 영향을 미쳤다.
부동산 시장의 성장은 일자리 창출과 경제 성장을 촉진했다.
하지만, 부동산 업체들의 무리한 성장 추구로 수요도 없는 주택을 건설했다.

 
4.  2022년 중국 공산당의 강도  높은 부동산 규제정책 시행 
중국 공산당은 2022년부터 부동산 시장의 과열을 우려하여 강도 높은 부동산 규제 정책을 시행하고 있다.

❶ 주택담보대출 규제 강화
중국은 주택담보대출 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화하여, 가계의 주택담보대출을 제한하고 있다.
LTV는 주택담보대출액이 주택 가격의 몇 퍼센트까지 허용되는지 나타내는 지표이며, DTI는 가계의 총부채가 가구 소득의 몇 배까지 허용되는지 나타내는 지표이다.


❷ 토지 공급량 축소
중국은 토지 공급량을 축소시켜, 부동산 개발업체의 과잉 투자를 억제하고 있다.


❸ 임대료 규제 강화
중국은 임대료를 규제하여, 부동산 투자자의 수익률을 낮추고 있다.


❹ 부동산 개발업체 규제 강화
중국은 부동산 개발업체의 재무 건전성 강화를 위해 규제를 강화하고 있다.


이러한 부동산 규제 정책은 중국 부동산 시장의 성장세를 둔화시켰고,
2022년 상반기 중국의 주택 가격은 전년 동기 대비 0.6% 하락했으며, 주택 거래량은 전년 동기 대비 40% 이상 감소했다.
 
5.  중국 부동산 업체의 디폴트 위기
모든 버블이 그렇지만, 수요자가 계속 공급되야 부동산 가격의 상승기조가 유지되는데,
❶ 중국 경제 침체
❷ 중국 공산당의 부동산 규제정책
❸ 부동산 업체의 부실 경영

등으로 부동산 가격이 하락하고, 중국 주택 공실 규모가 2억 400만채 (2022년 7월 대비 10% 증가) 로 확대되었다.

※ 중국 부동산 업체 부도 현황
❶ 에버그란데: 2022년 9월 20일 부도 선언. 중국 최대 부동산 개발업체.
❷ 헝다 그룹: 2022년 12월 3일 부도 선언. 중국 2위 부동산 개발업체.
❸ 신룽그룹: 2022년 11월 30일 부도 선언. 중국 6위 부동산 개발업체.
❹ 룽윈그룹: 2023년 3월 29일 부도 선언. 중국 9위 부동산 개발업체.
❺ 신징궈지그룹: 2023년 6월 20일 부도 선언. 중국 13위 부동산 개발업체.


https://www.joongang.co.kr/article/25184430#home
 
中 부동산 5위업체 '비구이위안' 디폴트 위기…'세계경제 비상' | 중앙일보
중국의 대형 부동산 개발업체인 비구이위안(碧桂園·컨트리가든)이 디폴트(채무불이행) 위기를 맞으면서 중국 부동산 업계에 ‘도미노 디폴트’ 우려가 번지고 있다.
세계적인 외환거래업체인
www.joongang.co.kr


6. 중국 부동산 버블 (부동산 가격 과열) 의 원인
❶ 초저금리 기조
중국 정부는 지난 20년 동안 저금리 기조를 유지해 왔다.
이는 경기 부양을 위한 목적이였다.
그러나 저금리 기조는 부동산 투자를 유인하고, 부동산 가격 상승을 부추겼다.

❷ 부동산 규제의 완화
중국 정부는 지난 2008년 금융위기 이후 부동산 규제를 완화해 왔다.
이는 부동산 시장의 활성화를 위한 목적이였다.
그러나 부동산 규제의 완화는 부동산 수요를 증가시키고, 부동산 가격 상승을 촉진했다 .
❸ 투기 심리
중국의 부동산 시장은 투기 심리가 팽배했다 . 부동산 가격 상승에 대한 기대감은 투자자들의 투기 심리를 자극하고, 부동산 가격 상승을 가속화했다 .

❹ 도시화
중국은 급속한 도시화를 경험하고 있다.
도시 인구의 증가는 부동산 수요를 증가시키고, 부동산 가격 상승을 촉진했다 .
 
7. 중국 부동산 버블 붕괴에 따른 한국 경제의 영향
중국 부동산 버블은 중국 경제에 큰 영향을 미쳤다.
부동산 버블이 붕괴되면서, 부동산 가격이 급락하고, 이는 금융 시스템의 불안정성을 초래하며, 부동산 버블은 실물경제의 성장을 저해했다.

중국 정부는 부동산 버블을 억제하기 위해 다양한 정책을 시행했지만, 부동산 버블은 여전히 중국 경제의 주요 리스크 요소로 남아 있다.
중국 부동산 위기는 중국 경제에 큰 영향을 미치고 있다.
중국 부동산 시장은 중국 경제의 30%를 차지하는 주요 산업이기 때문이다.
부동산 위기로 인해 중국의 경제 성장률이 둔화되고, 실업률이 상승하는 등 경기 침체가 우려되고 있다.
중국 부동산 위기가 중국 경제 침체는 물론 한국 경제 및 세계 경제에도 영향을 미칠 것으로 우려되고 있다. 
중국은 세계 최대의 수출국으로, 중국 경제의 침체는 세계 경제의 성장에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다.


❶ 대 중국수출 감소
중국 부동산 버블 붕괴로 인해 중국 경제가 침체되면, 한국 기업의 수출이 감소할 수 있다.
중국은 한국의 최대 수출국으로, 중국 경제 침체는 한국 경제에 큰 타격을 미칠 수 있다.

❷ 원화 약세
중국 부동산 버블 붕괴로 인해 중국 경제가 침체되면, 중국 위안화의 가치가 하락할 수 있다.
중국 위안화의 가치 하락은 한국 원화의 가치 상승으로 이어져, 한국 수출 기업의 수익을 감소시킬 수 있다.

❸ 투자 감소
중국 부동산 버블 붕괴로 인해 중국 경제가 불안정해지면, 외국인 투자가 감소할 수 있다.
외국인 투자 감소는 한국 증시와 부동산 시장의 불안정성을 초래할 수 있다.

❹ 금융 불안정성
중국 부동산 버블 붕괴로 인해 중국 금융 시스템이 불안정해지면, 한국 금융 시스템에도 영향을 미칠 수 있다.
중국 금융 시스템의 불안정성은 한국 금융 시장의 불안정성을 초래할 수 있다.

이전글 • 2023-08-16

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